Coopérative Qurtuba (2026) : avis, fonctionnement, coûts et liste d'attente

Qurtuba est une coopérative d'habitation sans but lucratif, enregistrée au Québec depuis 1990 et établie avenue Patricia à Montréal, qui achète des maisons pour ses membres sans aucun prêt bancaire et sans intérêt. On y adhère avec 2 075 $ (200 parts de classe B à 10 $ plus 75 $ de frais), on accumule 60 000 $ pour entrer sur la liste d'ancienneté, puis la coopérative finance jusqu'à 80 % du prix, plafonné à 400 000 $, et transfère le titre devant notaire une fois le prix d'achat remboursé. C'est la solution la moins chère du Québec pour qui peut attendre; c'est la mauvaise pour qui doit acheter dans l'année.

Qurtuba en deux minutes : une coopérative, pas un prêteur

Le modèle est celui de l'achat-revente. La coopérative achète l'unité d'habitation choisie par le membre, la met à sa disposition par une convention d'occupation notariée, puis la lui revend au prix d'achat initial lorsque ses parts équivalent à ce prix. Le site le dit sans détour : la maison appartient à Qurtuba, donc collectivement à tous les membres, et le membre occupant n'en possède aucune part tant que le transfert n'a pas eu lieu; il est actionnaire de la coopérative. C'est ce qui distingue Qurtuba d'une Murabaha ou d'une Musharaka, où l'acheteur apparaît sur le titre dès le premier jour.

Son autre particularité est financière. Qurtuba se présente comme la seule coopérative d'habitation autofinancée au Québec : aucune institution financière ne finance ses opérations, aucune dette n'est inscrite à ses livres, et la totalité des fonds vient des parts des membres. Les revenus proviennent des frais d'occupation payés par les membres occupants, et ces revenus alimentent les ristournes versées aux membres investisseurs. Notre guide des coopératives d'habitation islamiques situe ce modèle par rapport aux autres structures, et la fiche Qurtuba donne le verdict de notre équipe.

Comment fonctionne l'achat sans intérêt, étape par étape

Le règlement en vigueur depuis le 1er mai 2026 et la page « Achat de maison » décrivent un parcours en sept étapes, que voici dans l'ordre exact où le membre les rencontre.

• Adhésion : remplir le formulaire en ligne, fournir une pièce d'identité, payer 75 $ de frais d'administration et acheter au moins 200 parts de classe B à 10 $, soit 2 000 $; le paiement doit venir du compte bancaire du titulaire, jamais d'un tiers.
• Période d'investissement : accumuler des parts jusqu'à 6 000 parts (60 000 $), en touchant des ristournes trimestrielles tant que l'on n'est pas sur la liste d'attente; la page d'achat précise qu'il faut conserver l'investissement six mois pour être admissible.
• Liste d'ancienneté puis liste d'attente : le nom entre automatiquement sur la liste d'ancienneté à 60 000 $, puis le membre demande son ajout à la liste d'attente, effectif au début du trimestre suivant.
• Sélection : à son tour, le membre reçoit une lettre d'autorisation et de procuration, valide trois mois, qui lui permet de faire des offres d'achat au nom de la coopérative.
• Choix de la propriété : offres conditionnelles à l'inspection et au financement, puis dépôt de sept documents (offre acceptée, contre-offres, déclaration du vendeur, certificat de localisation, rapport d'inspection, évaluation municipale, déclaration de copropriété le cas échéant) pour obtenir la lettre d'approbation.
• Occupation : signature de l'acte d'achat et de la convention d'occupation chez le notaire désigné par Qurtuba; les parts de classe B sont converties en parts de classe A, sans ristourne, qui retracent les paiements.
• Transfert : lorsque la valeur des parts de classe A égale le prix de la maison au moment de l'achat, le membre demande le transfert du titre à son nom, sans garantie légale de qualité.

La rubrique « nom de l'acheteur » de l'offre doit se lire « l'acheteur est la Coopérative d'habitation Qurtuba représentée par Monsieur et/ou Madame … ». Le règlement insiste sur le fait que le rôle de la coopérative se limite à financer l'habitation : elle n'intervient ni dans la négociation ni dans l'inspection, et toute faute commise dans le processus d'achat est imputable au membre mandataire.

Ce que coûte l'adhésion et combien il faut accumuler

Les montants ci-dessous viennent du règlement, de la FAQ et de la page d'achat de maison de qurtuba.ca, consultés le 27 septembre 2026. Tout est en dollars canadiens.

Un détail du règlement surprend souvent : la contribution maximale de Qurtuba se calcule sur le solde du compte à la date de la dernière entrée sur la liste d'attente, ou au début du trimestre de sélection si l'attente dure plus d'un trimestre. Un membre qui ajoute 40 000 $ après son inscription ne voit pas sa contribution augmenter; il doit se retirer de la liste et la réintégrer, ou attendre le début du trimestre suivant. Le CELIAPP halal au Québec explique comment combiner ce compte avec le seuil de Qurtuba, et la FAQ confirme que les retraits REER ou CELIAPP se font sans impôt dans le cadre du RAP une fois l'offre acceptée.

La liste d'attente : ce qui est publié et ce qui ne l'est pas

Qurtuba ne publie aucun délai d'attente moyen, et sa FAQ dit pourquoi : la coopérative est autofinancée, donc le rythme des achats dépend des parts versées par les membres et des entrées et sorties de membres plus anciens. Ce qu'elle publie, c'est une méthode. Chaque membre voit dans son portail en ligne son rang sur la liste d'ancienneté, son rang sur la liste d'attente et sa « position projetée ». La FAQ recommande de surveiller cette position : quand elle descend sous environ 150 à la veille d'un trimestre, les chances d'être sélectionné au trimestre suivant augmentent, et sous 120 elles sont encore meilleures.

Les règles de la liste ont des conséquences financières. Dès que le nom figure sur la liste d'attente, les ristournes cessent pour les trimestres concernés. Les demandes d'ajout ou de retrait sont irréversibles et prennent effet au début du trimestre suivant (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre). Si la lettre d'autorisation expire sans offre acceptée, le membre attend deux trimestres avant d'en obtenir une nouvelle, et la FAQ suggère de se retirer de la liste entre-temps pour retrouver les ristournes. Ce qui n'est pas publié : le nombre de membres sur la liste, le nombre d'achats par trimestre pour l'année en cours et le taux de ristourne du trimestre à venir. La FAQ mentionne seulement une moyenne annuelle d'environ 100 à 150 acquisitions et 20 à 30 transferts, sans préciser l'année de référence.

Les mensualités, la convention d'occupation et le rabais du Ramadan

Chaque mensualité se divise en deux parts : des frais d'occupation, calculés sur la portion du capital encore détenue par Qurtuba, et un remboursement du capital avancé qui achète des parts de classe A. Comme les frais d'occupation diminuent à mesure que le capital de la coopérative baisse, la part de la mensualité qui construit votre équité augmente avec le temps. La FAQ donne l'exemple d'une convention sur 27 ans, et confirme que les paiements anticipés sont permis sans limite, sans frais et sans pénalité : par défaut ils raccourcissent la durée, mais le membre peut demander un nouveau calcul pour baisser la mensualité.

La convention d'occupation, signée devant notaire en même temps que l'acte d'achat, fixe les parts respectives de capital, l'échéancier et la répartition de chaque mensualité. Le membre occupant assume les taxes municipales et scolaires, l'eau, l'assurance habitation, l'entretien et les réparations; la coopérative justifie ce choix par l'équité entre membres, puisque ces frais varient d'une maison à l'autre. En contrepartie, chaque Ramadan, Qurtuba verse aux occupants un rabais calculé sur les frais d'occupation payés l'année précédente, à un taux variable que la FAQ situe entre 7 % et 20 % selon les années. La relation est propriétaire-occupant et non propriétaire-locataire, ce qui explique pourquoi Qurtuba ne produit pas de relevé RL-31.

Frais, taxes et transfert du titre

À l'achat, le membre paie l'inspection, une année d'assurance habitation et, selon la date de la convention, les frais de notaire et la taxe de bienvenue. Pour les conventions d'occupation signées à partir du 1er janvier 2025, Qurtuba assume les frais de notaire et la taxe de bienvenue au moment de l'achat; ces frais redeviennent la responsabilité du membre lors du transfert de propriété à son nom, et doivent être remboursés à la coopérative si la maison est plutôt vendue à un tiers ou transférée à un autre membre. Pour l'assurance, Qurtuba a conclu des ententes avec le groupe Co-operators et Allstate, l'assurance étant au nom du membre avec la coopérative comme créancier désigné.

Au transfert, deux régimes coexistent selon la date de la convention. Pour les conventions signées à partir du 1er juillet 2022, aucun partage de plus-value n'est exigé. Pour les conventions antérieures, le membre verse 10 % de la différence entre l'évaluation municipale à l'achat et au transfert, plafonnée à 15 000 $, et la coopérative lui verse l'équivalent en cas de dépréciation. Un membre qui veut racheter la maison avec une hypothèque bancaire après deux ans paie 20 % de la différence d'évaluation municipale. En cas de vente, l'occupant doit avoir habité la maison au moins un an, l'offrir d'abord aux membres éligibles par courriel, puis reçoit 80 % de la plus-value s'il détient moins de 50 % du capital et 90 % s'il en détient 50 % ou plus.

Gouvernance et encadrement religieux : ce que la coopérative affirme

Qurtuba est dirigée par un conseil d'administration de bénévoles élus par l'assemblée générale pour des mandats de deux ans renouvelables, appuyé par une petite équipe d'employés. Tous les membres en sont collectivement propriétaires, et les fonds déposés ne servent qu'à acheter des maisons pour les membres; aucun placement dans d'autres sociétés n'est fait. Les séances d'information en ligne ont lieu le premier dimanche de chaque mois, et toute personne ayant un numéro d'assurance sociale et un compte bancaire canadien peut devenir membre, même hors Québec, à condition que la maison achetée soit au Québec.

Sur la conformité religieuse, le site se limite à deux affirmations : la coopérative « se conforme à la Charia » par son modèle d'achat-revente sans dette, et « plusieurs imams du Québec ont acheté leur maison avec Qurtuba ». Aucun comité de surveillance de la charia, aucun nom de savant et aucune fatwa ne sont publiés sur les pages consultées. C'est une différence nette avec Eqraz ou Manzil, qui nomment leurs savants. Les membres qui souhaitent une opinion écrite devront la demander à la coopérative ou consulter leur propre imam avec le règlement en main.

Qurtuba contre Eqraz, IjaraCDC et Manzil au Québec

Le tableau compare ce que chaque fournisseur publie lui-même. Les taux d'Eqraz sont ceux affichés le 2 octobre 2026; les autres fournisseurs fonctionnent sur soumission. Pour un portrait complet des options québécoises, lisez notre article sur l'hypothèque halal au Québec.

Les fiches Eqraz, IjaraCDC et Manzil détaillent chaque produit. Pour les lecteurs de la région de Toronto, la coopérative Ansar joue un rôle comparable à celui de Qurtuba en Ontario.

Les limites à connaître avant d'adhérer

• Les parts ne sont pas des dépôts : ni la SADC ni l'AMF ne les protègent, et la coopérative répond à ce risque par l'absence de dette et par des immeubles assurés, pas par une garantie publique.
• Le plafond de 400 000 $ et la limite de 80 % rendent les maisons de plus de 500 000 $ difficiles à Montréal sans un apport personnel important.
• Seules les maisons unifamiliales et les condos en copropriété divise sont admissibles; les immeubles à revenus, les copropriétés indivises, les fermes et la location d'une partie de la maison sont exclus, et le duplex n'est accepté qu'à titre très exceptionnel.
• Une approbation annulée ou une lettre expirée fait reculer le rang, et le membre attend six mois avant une nouvelle lettre.
• Le transfert du titre se fait sans garantie légale de qualité, et la coopérative décline toute responsabilité pour vice caché.
• La contribution se calcule sur le solde au moment de l'inscription sur la liste, pas sur le solde du jour de l'achat.

Aucune de ces limites n'est cachée; elles sont toutes dans le règlement. Le problème est que peu de membres le lisent avant la séance d'information, et que certaines règles, comme le gel de la contribution, ne se découvrent qu'au moment de la sélection.

Verdict selon votre ménage

Jeune famille avec un horizon de cinq à dix ans : adhérez maintenant avec 2 075 $, programmez un débit préautorisé mensuel, visez les 60 000 $ puis 100 000 $ pour obtenir la contribution maximale, et considérez les ristournes comme un bonus variable plutôt qu'un rendement promis. C'est le profil pour lequel Qurtuba a été conçue, et c'est celui qui en tire le plus. Épargnant patient qui possède déjà une maison avec hypothèque bancaire : le transfert est possible aux mêmes conditions d'ancienneté, à condition que vos fonds chez Qurtuba et votre équité représentent au moins 20 % de la valeur, et que la portion au-delà de 500 000 $ soit financée par vous.

Acheteur pressé, avec une offre à déposer dans les douze mois : Qurtuba n'est pas votre solution, sauf si votre position projetée est déjà sous 120. Demandez une soumission à Eqraz, dont les taux sont affichés, ou à IjaraCDC, qui annonce l'absence de liste d'attente, et gardez votre compte Qurtuba ouvert pour un futur transfert ou pour l'épargne. Ménage visant une maison de plus de 650 000 $ : avec 400 000 $ de contribution au maximum, il vous faudra plus de 250 000 $ d'apport, ce qui place Eqraz en tête à moins que vous n'ayez déjà cette somme. Pour le compte courant et l'épargne à côté de tout cela, notre article sur la banque islamique à Montréal explique ce qui existe réellement. Faits vérifiés sur qurtuba.ca, eqraz.com, ijaracdc.com, help.manzil.ca le 27 septembre 2026.

Foire aux questions (Frequently asked questions)

Combien faut-il pour devenir membre de Qurtuba?

Il faut 2 075 $ : 200 parts de classe B à 10 $ chacune, soit 2 000 $, plus 75 $ de frais d'ouverture de compte. Les étudiants à temps plein, les mineurs et les anciens occupants sont exemptés des 75 $. Le paiement se fait par chèque, traite bancaire, débit préautorisé ou virement Interac à partir du compte du titulaire; l'argent comptant et les dépôts de tiers sont refusés.

Combien de temps dure la liste d'attente de Qurtuba?

La coopérative ne publie aucun délai, parce qu'il dépend des parts versées par les membres et des entrées et sorties sur la liste. Elle publie plutôt une position projetée dans le portail du membre et recommande de s'inscrire quand cette position descend sous environ 150 à la veille d'un trimestre, ou mieux sous 120. Les ristournes cessent dès l'inscription sur la liste d'attente.

Qurtuba peut-elle financer une maison de 600 000 $ à Montréal?

Oui, mais la contribution de la coopérative est plafonnée à 400 000 $ et à 80 % du prix, et le membre finance tout ce qui dépasse 500 000 $. Pour une maison de 600 000 $, il faut donc au moins 200 000 $ de parts au moment de l'inscription sur la liste d'attente. Le solde est calculé à cette date, pas au jour de l'achat.

Qui est propriétaire de la maison pendant la période d'occupation?

Qurtuba, c'est-à-dire l'ensemble des membres collectivement. Le membre occupant signe une convention d'occupation devant notaire, paie des frais d'occupation décroissants et accumule des parts de classe A. Quand la valeur de ces parts atteint le prix d'achat initial, il demande le transfert du titre à son nom, sans garantie légale de qualité.

Les ristournes de Qurtuba sont-elles imposables?

Oui. La coopérative émet chaque année un Relevé 1 et un T4A pour les ristournes reçues l'année précédente. Le taux est variable et se calcule sur le solde minimal du trimestre; dans l'exemple de la FAQ, un solde de 100 000 $ pendant un trimestre à un taux annualisé de 5 % donne 1 250 $. Il faut détenir au moins 2 000 $ tout le trimestre pour y avoir droit.

Qurtuba nomme-t-elle un comité de la charia?

Non. Les pages consultées affirment que la coopérative se conforme à la charia par son modèle sans dette et que plusieurs imams du Québec y ont acheté leur maison, mais aucun savant, aucun comité et aucune fatwa ne sont publiés. Un membre qui veut une opinion écrite doit la demander à la coopérative ou soumettre le règlement à son propre imam.